3. Het portefeuilleplan
08/26/2015 10:05:59 amWan de Kimpe ConsultancyDeel 3. Portefeuilleplan
De komende decennia zal binnen de corporatiesector gewerkt moeten worden aan de vorming van een sterke en toekomstbestendige vastgoedportefeuille.Op welke wijze dit gebeurt is vastgelegd in het portefeuilleplan.
In het portefeuilleplan worden uitspraken gedaan over de gewenste samenstelling van de portefeuille, de wensportefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed). Daarmee worden ook, de transformatieopgave, de te hanteren randvoorwaarden, en de strategie om deze wensportefeuille te bereiken vastgelegd.
Op basis van de ontwikkelingen op de woningmarkt, de ontwikkelingen op het gebied van maatschappelijk vastgoed en de ambities uit het ondernemingsplan worden de doelstellingen voor het portefeuilleplan geformuleerd.
Aan de orde komen onder andere de beoogde omvang van de woningvoorraad en het maatschappelijk vastgoed, waarbij een onderverdeling wordt gemaakt naar doelgroepen, woonmilieu, woningtype en rendement.
Voor de bepaling van de transformatie van de woningvoorraad wordt daarbij rekening gehouden met volkshuisvestelijke overwegingen vanuit de wijken en het te kiezen rendementsmodel.
Een portefeuilleplan wordt voor meerdere jaren vastgesteld. Daarbij moet men denken aan 20 à 30 jaar.
De werkelijkheid kan zich echter door de loop der jaren anders ontwikkelen dan men nu voorziet. Bijvoorbeeld als het gaat om regelgeving, de brede heroverweging van de koop- en huurmarkt of het huurbeleid van de Rijksoverheid en ook de renteontwikkeling. Ook kunnen geplande verkoopopbrengsten achterblijven bij de verwachtingen als gevolg van een aanblijvende crisis op de woningmarkt. Om die reden moeten de daadwerkelijke ontwikkelingen goed in de gaten worden gehouden. Op deze wijze wordt het portefeuilleplan ook een dynamisch instrument.
Het portefeuilleplan moet dan ook regelmatig, één keer in de vijf jaar, of als daar aanleiding voor is eerder, worden ge-update. Uitgangspunt is steeds dat de wijk- c.q. investeringsplannen voor de eerste 5 jaar daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. Voor de periode daarna betreft het steeds geraamde investeringen.
Hoe ziet nu zo’n portefeuilleplan er uit?
Mogelijke doelstellingen portefeuilleplan:
1. Mensen - Inspelen op de woningvraag
• Differentiatie in de woningvoorraad
• Differentiatie in woonmilieus
2. Wijken - Werken aan krachtige wijken
Onder krachtige wijken wordt verstaan: Meer variatie in het aanbod van woningen. De inzet van de corporatie kan per wijk verschillen. Hierbij speelt met name ook het marktaandeel in de wijk een rol en de invloed die men kan uitoefenen vanuit het eigen aandeel.
De wijken kunnen onderscheiden worden in drie typeringen:
• Krachtige wijken
• Overgangswijken
• Aandachtswijken
3. Stenen - Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad
Mogelijke strategieën op wijkniveau:
Consolideren van de portefeuille
Versterken van de portefeuille door:
Woningen die langer dan 10 jaar in bezit blijven, voorzien van een basiskwaliteit.
Woningen met een slechte energieprestatie verbeteren tot minimaal energielabel C.
Woningen aanpassen voor nieuwe doelgroepen.
4. Geld - Meer rendement met minder risico’s
Versterking van de portefeuille kan plaatsvinden door:
• Transformatie\investeren
• Verkoop of aanpak van woningen die niet meerin de wensportefeuille passen
• Nieuwbouw
Het portefeuilleplan levert een aantal scenario’s op die als kapstok kunnen dienen voor het te voeren operationele beleid, de project-, onderhoud-, verhuur en verkoopplannen.
Mogelijke scenario’s vanuit portefeuilleplan:
1. Continueren
Behoud van woningen die voldoen aan de wensportefeuille
Kwaliteit toevoegen waar nodig door nieuwbouw
Investeren in maatschappelijk vastgoed dat een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling in wijken.
2. Investeren
Verbeteren van de woningen met als gevolg een levensduurverlenging of hogere huur.
Nadrukkelijk wordt er ook gekeken naar de mogelijkheid van een facelift of een functiewijziging van het casco. (bijv. samenvoeging duplexwoningen, geschikt maken voor senioren of bijzondere doelgroepen e.d.)
3. Herontwikkelen
Sloop nieuwbouw binnen een periode van 10 jaar.
4. Planvorming
Planvorming vindt plaats bij complexen die in de toekomst (< 5 jaar) in aanmerking komen voor de strategie Investeren, Herontwikkelen of Sloop.
Bij elk scenario hoort ook weer een onderhoudsstrategie voor uw organisatie. Een voorbeeld hiervan treft u in onderstaand schema aan.
Een portefeuilleplan wordt voor meerdere jaren vastgesteld. Daarbij moet men denken aan 20 à 30 jaar.
De werkelijkheid kan zich echter door de loop der jaren anders ontwikkelen dan men nu voorziet. Bijvoorbeeld als het gaat om regelgeving, de brede heroverweging van de koop- en huurmarkt of het huurbeleid van de Rijksoverheid en ook de renteontwikkeling. Ook kunnen geplande verkoopopbrengsten achterblijven bij de verwachtingen als gevolg van een aanblijvende crisis op de woningmarkt. Om die reden moeten de daadwerkelijke ontwikkelingen goed in de gaten worden gehouden. Op deze wijze wordt het portefeuilleplan ook een dynamisch instrument.
Het portefeuilleplan moet dan ook regelmatig, één keer in de vijf jaar, of als daar aanleiding voor is eerder, worden ge-update. Uitgangspunt is steeds dat de wijk- c.q. investeringsplannen voor de eerste 5 jaar daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. Voor de periode daarna betreft het steeds geraamde investeringen.
Hoe ziet nu zo’n portefeuilleplan er uit?
Mogelijke doelstellingen portefeuilleplan:
1. Mensen - Inspelen op de woningvraag
• Differentiatie in de woningvoorraad
• Differentiatie in woonmilieus
2. Wijken - Werken aan krachtige wijken
Onder krachtige wijken wordt verstaan: Meer variatie in het aanbod van woningen. De inzet van de corporatie kan per wijk verschillen. Hierbij speelt met name ook het marktaandeel in de wijk een rol en de invloed die men kan uitoefenen vanuit het eigen aandeel.
De wijken kunnen onderscheiden worden in drie typeringen:
• Krachtige wijken
• Overgangswijken
• Aandachtswijken
3. Stenen - Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad
Mogelijke strategieën op wijkniveau:
Consolideren van de portefeuille
Versterken van de portefeuille door:
Woningen die langer dan 10 jaar in bezit blijven, voorzien van een basiskwaliteit.
Woningen met een slechte energieprestatie verbeteren tot minimaal energielabel C.
Woningen aanpassen voor nieuwe doelgroepen.
4. Geld - Meer rendement met minder risico’s
Versterking van de portefeuille kan plaatsvinden door:
• Transformatie\investeren
• Verkoop of aanpak van woningen die niet meerin de wensportefeuille passen
• Nieuwbouw
Het portefeuilleplan levert een aantal scenario’s op die als kapstok kunnen dienen voor het te voeren operationele beleid, de project-, onderhoud-, verhuur en verkoopplannen.
Mogelijke scenario’s vanuit portefeuilleplan:
1. Continueren
Behoud van woningen die voldoen aan de wensportefeuille
Kwaliteit toevoegen waar nodig door nieuwbouw
Investeren in maatschappelijk vastgoed dat een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling in wijken.
2. Investeren
Verbeteren van de woningen met als gevolg een levensduurverlenging of hogere huur.
Nadrukkelijk wordt er ook gekeken naar de mogelijkheid van een facelift of een functiewijziging van het casco. (bijv. samenvoeging duplexwoningen, geschikt maken voor senioren of bijzondere doelgroepen e.d.)
3. Herontwikkelen
Sloop nieuwbouw binnen een periode van 10 jaar.
4. Planvorming
Planvorming vindt plaats bij complexen die in de toekomst (< 5 jaar) in aanmerking komen voor de strategie Investeren, Herontwikkelen of Sloop.
Bij elk scenario hoort ook weer een onderhoudsstrategie voor uw organisatie. Een voorbeeld hiervan treft u in onderstaand schema aan.
Bovenstaand strategie schema is gericht op onderhoud, eenzelfde schema valt natuurlijk ook op te stellen voor de verschillende verhuurscenario’s.
Met dit blog heb ik u willen laten zien hoe u vorm kan geven aan een portefeuilleplan en als resultante daarvan de verschillende scenario’s kan uitwerken.
Met zijn jarenlange ervaring begeleidt KiC Consultancy u en uw medewerkers graag bij het opzetten en uitwerken van uw portefeuilleplan.
Zie ook deel 1 en 2 van mijn blogserie over geïntegreerd asset- en property-management.
Met dit blog heb ik u willen laten zien hoe u vorm kan geven aan een portefeuilleplan en als resultante daarvan de verschillende scenario’s kan uitwerken.
Met zijn jarenlange ervaring begeleidt KiC Consultancy u en uw medewerkers graag bij het opzetten en uitwerken van uw portefeuilleplan.
Zie ook deel 1 en 2 van mijn blogserie over geïntegreerd asset- en property-management.