Financiering van zorgvastgoed

01/08/2014 02:18:00 pmWan de Kimpe Consultancy
Financiering van zorgvastgoed 

De wereld rondom zorgvastgoed is vol in beweging. Verzorgingshuizen moeten sluiten vanwege het scheiden van wonen en zorg. Decentralisatie zet het bedrijfsmodel van de zorginstelling onder druk. En de vraag is of zorgorganisaties nog wel de financiering voor nieuw zorgvastgoed rondkrijgen? 

Het antwoord op deze vraag is ja, mits…... 

Het is belangrijk om te weten hoe een financier naar zorgvastgoed én de organisatie kijkt. 

Eisen aan de zorgorganisatie 

De zorginstelling heeft een heldere strategie. Goed geformuleerd met keuzes voor wat betreft het bedrijfsmodel. Vragen als aan wie leveren zorg, wat zijn onze sterke en zwakke kanten worden beantwoord, zo ook wat de toegevoegde waarde en het onderscheidend vermogen van de organisatie is. Daarnaast moet het kwaliteitsmanagement helder zijn. Financiers moeten nu eenmaal bij uw organisatie het juiste onderbuikgevoel krijgen. Wat eveneens belangrijk voor de financier is dat de score van de parameters aanvaardbaar zijn Om continuïteit te kunnen waarborgen moet de rentabiliteit groter zijn dan 1%, de solvabiliteit bedraagt minimaal 20% en de DSCR-score (debt service coverage ratio) moet minimaal 1,3 zijn. 

Scenarioplanning 
Als u als organisatie heeft nagedacht over wat te doen als er leegstand dreigt omdat een deel van uw cliënten wegvalt en daar een scenarioberekening op los heeft gelaten dan geeft dat ook bij de financier het juiste gevoel. 
Innovatie is ook een belangrijk speerpunt. Toepassing van en verantwoorde experimenten met domotica om bijvoorbeeld mensen langer thuis te laten wonen zijn belangrijke punten om vast te kunnen stellen dat de organisatie in balans, in control, is. 

Eisen aan vastgoed 
De eisen die financiers aan zorgvastgoed stellen zijn niet veel anders dan de eisen die u als zorginstelling in het kader van een goede bedrijfsvoering aan uw zorgvastgoed zou moeten stellen. U zou nadrukkelijk onderscheid moeten maken tussen een woning met zorg of een zorgwoning De eisen voor woningen voor cliënten met een lichte zorgzwaarte zijn nu eenmaal anders dan voor woningen geschikt voor hoge zorgzwaartes. Met woningen voor huisvesting van mensen met een lage zorgzwaarte concurreert u bovendien in een groter speelveld. Deze vijver is c.q. wordt steeds groter. 

Vragen als huurt u uw vastgoed of heeft u het in eigendom zijn eveneens belangrijke vragen. 
Daarnaast speelt bij huren van vastgoed nog de vraag hoe lang de huurovereenkomst loopt. 
Een vraag die steeds belangrijk wordt mede door de invoering van de NHC (normatieve huisvestingscomponent) is: 
Hoe verhoudt de vastgoedexploitatie zich tot de zorgexploitatie? 
Daarnaast is het van belang om bij nieuw vastgoed of bij transformatie van bestaand vastgoed steeds de vragen in gedachte te houden als: 
Is het vastgoed praktisch vormgegeven? 
Is het alternatief aanwendbaar? 
Is het daarvoor flexibel genoeg? 

Kortom geldt ook hier, wat zijn de verschillende scenario’s? 
Daarnaast moet er sprake zijn van een goede marktanalyse waaraan uw plannen ten grondslag liggen. Hieruit blijkt dat u aansluit bij uw strategie en doelgroep en dat uw aanbod concurrerend is. 

Bijzondere eisen aan zorgvastgoed voor cliënten met een lage zorgzwaarte.

Zoals eerder gesteld is de vijver waarbinnen u als zorgorganisatie concurreert met appartementen voor cliënten met een lage zorgzwaarte erg groot. 
Met name woningcorporaties zullen de komende jaren hun vastgoed aanpassen aan de vergrijzende samenleving. Ook zullen zij ingeval van nieuwbouw steeds meer de peilen op appartementen geschikt voor zorg gaan richten. 

Om te kunnen concurreren moeten de appartementen aan een aantal eisen voldoen; 
  • De appartementen zijn ingericht om mensen er zelfstandig te kunnen laten wonen 
  • De appartementen moeten ook zonder zorg te verhuren zijn 
  • De appartementen hebben een eigen voordeur, balkon, slaapkamer, woonkamer, badkamer 
  • Er zijn goede voorzieningen in de buurt 
  • De doelgroep en de huurprijs zijn op elkaar afgestemd 
  • Is de huurprijs afgestemd op de locatie? 
  • Is de zorg afgestemd op de doelgroep? 
  • Is de toegankelijkheid groot omdat ook voorzien is in huren onder de grens van de huurtoeslag? 
  • Is er een gemeenschappelijke ruimte om elkaar te ontmoeten en zijn is er eventueel ruimte beschikbaar voor ondersteunende diensten zoals fysiotherapie, artsenspreekuur en eventueel een kapsalon of een fitnessruimte?
comments powered by Disqus