De 'nieuwe markt' voor corporaties?

02/01/2014 02:01:00 pmWan de Kimpe Consultancy
De ‘nieuwe markt van corporaties? 

In het recente verleden hadden de woningcorporaties de ruimte om binnen het WSW borgingsbeleid ook commercieel vastgoed te financieren. Deze zogenaamde ‘1/3 – 2/3 regel’ stond toe om zogeheten niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren. Indien deze regel weer opnieuw zou worden ingevoerd zou het investeringsvraagstuk van corporaties worden vereenvoudigd en daardoor ook de leefbaarheid in wijken en dorpen worden bevorderd. Twee ING-topmannen hebben hier recent in het Financieele dagblad voor gepleit. 

Dit zal echter niet gaan gebeuren! 
Door beperkingen kunnen corporaties nu al niet meer investeren in commercieel vastgoed zoals buurtwinkels, bedrijfsruimtes en middeldure huurwoningen. Deze zogenaamde niet-DAEB activiteiten moeten gescheiden worden van DAEB-activiteiten. 
Alleen zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals sociale huurwoningen en specifiek op een lijst genoemd maatschappelijk vastgoed komen nog in aanmerking voor goedkopere leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). 

Dit is vreemd zeker om dat juist het realiseren van middeldure huurwoningen en allerlei voorzieningen zoals buurtwinkels juist dé middelen zijn om de leefbaarheid in wijken en dorpen te verbeteren. 
Daarom werden deze activiteiten ook voor de brutering in de jaren 90 al toegestaan binnen wat toen nog de volkshuisvestingsector heette. 

Dat nu door allerlei misstanden bij corporaties, die grosso modo overigens gelukkig beperkt zijn gebleven tot een beperkt aantal corporaties, zijn door de publieke opinie en door de invoering van de verhuurdersheffing corporaties nu genoodzaakt om weloverwogen hun investeringsbeslissingen te nemen. 

Ansich een goede zaak om op harde kasstromen het beleid te voeren maar soms is een weloverwogen investering in maatschappelijk vastgoed of in duurdere huurwoningen, met een verantwoord rendement, voor de leefbaarheid en sociale samenhang nu eenmaal gewenst. 
Evenzo ook het realiseren van koopwoningen. 
Sturen op alleen sociale huisvesting, de kerntaak van wat vroeger nog volkshuisvesting werd genoemd, is niet van deze tijd. Onze minister Blok wil nu echter nog verder terug in de tijd. 
In zijn ‘Novelle’ zet deze minister een aantal maatregelen neer om te komen tot een aanpassing van de Woningwet. De maatregelen moeten weliswaar nog door de Eerste en Tweede Kamer worden aangenomen maar zijn dermate ingrijpend dat dit zeer grote gevolgen zal hebben voor niet alleen de corporatiesector maar ook voor huurders, woningzoekenden én gemeenten. 
Let wel de minister gaat zelfs zo ver met zijn beperkende maatregelen dat hij nog verder gaat dan wat voor de jaren ‘90 mogelijk was. Toen was het vrij normaal en ook toegestaan dat corporaties zich ook bezig hielden met de ontwikkeling en verhuur van buurtwinkels, kleinschalige bedrijfs(verzamel) gebouwen en duurdere huurwoningen. 

In de Novelle zijn diverse maatregelen beschreven. Een daarvan is dat corporaties nog maar in één woningmarktgebied actief mogen zijn. Gemeenten krijgen, als het aan Blok ligt, een sterkere rol in het toezicht houden op corporaties. 

Wellicht de meest ingrijpende maatregelen zijn er op gericht om de taak van de corporaties nog verder in te perken. 
Zo kunnen corporaties, in de toekomst, nog slechts één doelgroep bedienen en wel die met een inkomen tot € 34.229,-. Corporaties mogen dan alleen nog voor deze doelgroep nieuwe sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed bouwen. 

Verder staan er maatregelen beschreven voor het commerciële bezit, de duurdere huurwoningen, bedrijfsruimten en ook koopwoningen. Deze moet de corporatie verkopen en onderbrengen in een aparte BV, waarbij er alleen sprake mag zijn van een financiële relatie tussen de corporatie en de BV. Een andere draconische maatregel is om een grens te stellen aan de woningwaardering van een sociale huurwoning met 142 WWS-punten. 
Dit betekent omgerekend concreet dat met een maximale huur van € 699,- per maand maximaal een woninggrootte kan worden gerealiseerd van circa 75 m2 . Of zelfs nog kleiner, als de van het woningwaarderingsstelsel (WWS) bekende schaarstepunten ook onderdeel worden van het totaal. 

De huurmarkt ontwikkelt zich daarmee steeds sterker in de richting van één markt, met twee totaal gescheiden speelvelden, de volkshuisvestelijke en de commerciële verhuurmarkt. Twee markten waarbij er geen noodzaak meer is om regels te stellen die voor een gelijk speelveld zorgen. 

Deze beperkingen dit Blok voorstelt gaan in mijn ogen te ver en doen geen goed aan de volkshuisvestelijke taak van corporaties en de behoefte om het land leefbaar te houden, ook in de dorpen en ook in achterstandswijken.

Perk corporaties daarom niet verder in, maar geef ze de ruimte zodat zij in de wijk en of dorp kunnen blijven investeren in leefbaarheid en sociale samenhang. 

Sta investeringen van corporaties toe als leefbaarheid en de sociale samenhang moet worden gestimuleerd. 
Deze investeringen zijn ook voor de corporaties bedrijfsmatig gezien interessant omdat ze een positief effect hebben op de waardeontwikkeling van de wijk als geheel. Ook het businessplan van zo’n ontwikkeling zal, op basis van een gedegen marktanalyse en een hard kasstroommodel, aanleiding zijn om zo’n activiteit gefinancierd te krijgen.  
comments powered by Disqus